We Love dividendos & We Love mais ainda potencial de valorização de quase 100%! Nova recomendação com rendimento gordo de mais de 1% ao mês e potencial de valorização de 80%
Atualizado: 17 de out.
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Recomendo a compra deste fundo imobiliário que possui alto retorno em dividendos, estimado em 121% da Selic líquido de Imposto de Renda
(ou IPCA + 9% se você considerar que há possibilidade de seus ativos imobiliários, de tijolo, acompanharem a inflação e os pagamentos dos aluguéis também são corrigidos pelo IPCA, em contratos longos e atípicos).
Fundo Imobiliário Vinci Imóveis Urbanos FII (VIUR11)
O VIUR11 pode ser uma excelente adição à sua carteira de investimentos imobiliários e por isso recomendo COMPRA com 1,5% do patrimônio total e neste relatório eu te explicarei o porquê:
O Vinci Imóveis Urbanos FII (VIUR11) é um fundo de investimento imobiliário (FII) de gestão ativa, que visa gerar renda recorrente aos cotistas através da aquisição, locação e administração de imóveis comerciais, especialmente em áreas urbanas.
Sua gestão é ativa e diversificada, otimizando a alojação de recursos.
O VIUR11 é um fundo de segmento misto, o que inclui investimentos em imóveis, recebíveis e outros fundos
Com portfólio robusto e contratos de locação de longo prazo, principalmente com contratos atípicos que representam parcela significativa da receita.
O Fundo possui estratégia de investimento no segmento de imóveis urbanos adquirindo, prioritariamente, imóveis de segmentos de varejo, mercados em geral, saúde e educação localizados em grandes centros urbanos.
Ele busca dentro destes 4 segmentos prioritários do fundo imóveis facilmente adaptáveis. Ou seja, se um locatário sai, eles podem facilmente adaptar para outro locatário o imóvel.
Os imóveis alvo tem de possuir pelo menos um dos pilares abaixo que, na visão do Gestor, geram valor de longo prazo para o Fundo:
Desempenho fraco na bolsa, pela aversão ao risco de qualquer coisa endividada em um cenário de juros altos = oportunidade aberta!
O VIUR11 cai 15,40% este ano. A cotação começou 2024 em R$ 7,66 e atualmente está em R$ 6,48.
De fato, o fundo vem performando com queda forte desde seu início:
Tal rentabilidade o colocou abaixo do rendimento do IFIX e do CDI desde 2021, e talvez por isso tenhamos uma OPORTUNIDADE neste fundo!
Alto retorno em dividendos!
Considerando a queda da cota e os dividendos pagos nos últimos meses e também projetados pelo próprio gestor para os próximos meses, o VIUR11 está pagando mais de 1% ao mês em dividendos:
O FII pagou 0,067 de dividendos em julho / cotação de R$6,4 = 1,04% de dividendo mensal líquido.
O VIUR11 registra um rendimento de 12,87% nos últimos 12 meses.
Esse rendimento é extremamente atrativo quando comparado à média de outros FIIs no mercado.
Perceba que o retorno em dividendos do VIUR11 é o maior entre os FIIs comparáveis:
Este valor é alto principalmente quando consideramos que ele é um fundo de tijolo, ou seja, que além do rendimento em dividendos oriundos dos aluguéis também pode se beneficiar da inflação sobre seus ativos e sobre os aluguéis cobrados, além de uma eventual correção da cota para o valor patrimonial.
O fundo apresentou uma distribuição de dividendos em julho de 2024 no valor de R$ 0,067 por cota.
O último rendimento anunciado pelo fundo referente a agosto de 2024 corresponde a R$ 0,067 por cota. Se anualizados, geram um retorno de 12,4% ao ano.
Além disso, o VIUR11 encerrou o mês com uma reserva de resultado não distribuído de R$ 0,083 por cota, o que leva a uma margem confortável para continuar distribuindo dividendos consistentes nos próximos meses.
E lembre-se, o provento oriundo de fundos imobiliários vem líquido de imposto de renda! (pelo menos por enquanto, já que o Haddad pode estar de olho!)
O pagamento de dividendos vem mantendo-se estável neste valor nos últimos meses e estimo que continue assim nos próximos considerando a estimativa de recebimento de aluguéis futura, o Resultado Acumulado Não Distribuído e o impacto do endividamento sobre seu resultado (falaremos mais disso adiante).
Resumo do Fundo imobiliário (FII) VIUR11
- Código de negociação na B3: VIUR11
- Participação no IFIX: 0,12%
- Valor de mercado (06/09/2024): R$ 174 milhões
- Endividamento: R$113 milhões
- VM + Endividamento: R$287 milhões
- Patrimônio Líquido (31/07/2024): R$ 238 milhões
- Liquidez média diária: R$251 mil
- Quantidade de cotistas: 50.361
- Cota de mercado (05/09/2024): R$ 6,46
- Cota patrimonial: R$ 8,84 (desconto de 27%)
- Preço sobre Valor Patrimonial: PVPA 0,73 vezes
- Último rendimento: R$0,07
- Dividend Yield do último mês: 1,04%
- Yield anualizado: 12,4%
- Imóveis no portfólio: 8 imóveis, com um total de 95,5 mil m² de área bruta locável (ABL)
- Taxa de ocupação: 97%
- Prazo médio dos contratos (WAULT): 10 anos
O VIUR11 possui taxa de administração que varia conforme o valor de mercado do fundo, conforme a tabela abaixo:
Além da taxa de administração há uma taxa de Performance de 20% da soma dos rendimentos efetivamente distribuídos no período que excederem a rentabilidade do IPCA+6%.
Carteira do VIUR11
O fundo é composto por 8 imóveis em 4 estados (São Paulo, Rio Grande do Sul, Maranhão e Rio de Janeiro), totalizando mais de 95,5 mil m² de ABL próprio, com participação em três segmentos: Varejo: 9%; Saúde: 8%; Educação: 83%.
Esses imóveis estão alugados para locatários de alto padrão, como instituições de ensino (Ânima: Educação, Anhanguera), empresas de saúde (DASA), e varejistas (Le Biscuit, Cacau Show).
Como podemos ver há uma grande concentração no setor de educação com a principal locatária sendo a Ânima:
Eles buscam campus com áreas de exatas ou biomédicas que necessitem da presença física dos alunos e são universidades com nome e operação forte.
Contratos atípicos, zero inadimplência e alta taxa de ocupação
Os contratos atípicos, representam 72% da receita de aluguel do fundo e vejo como ponto positivo.
ENTENDA O QUE SÃO CONTRATOS ATIPICOS: São os contratos celebrados nos termos do Art. 54-A da Lei nº 8.245/91, ou que possuam cláusulas contratuais específicas que protegem o locador em caso de rescisão antecipada do contrato de locação, gerando multas elevadas ao locatário, muitas vezes equivalente ao período remanescente do contrato de locação original.
Usualmente são estabelecidas condições que impeçam ação revisional por ambas as partes, gerando proteção contra oscilações de preço de aluguel de mercado do imóvel.
São exemplos de modalidades de transação onde são celebrados contratos atípicos: (i) sale & lease back, onde o proprietário de um imóvel vende o imóvel e celebra concomitantemente um contrato de locação atípico de longo prazo, (ii) Built to Suit (BTS), onde o dono de um terreno constrói um imóvel ou um proprietário realiza benfeitorias para atender as especificidades do locatário e (iii) Buy to Lease (BTL), onde um investidor adquire um imóvel com a finalidade específica de locar para aquele determinado locatário, podendo realizar benfeitorias para adequação das necessidades do locatário.
Esses contratos geralmente são de longo prazo e não podem ser desfeitos antes do vencimento sem penalidades significativas, o que garante previsibilidade na geração de receita.
Perceba que a taxa de ocupação é de 97% e a inadimplência é zero.
Grande desconto frente ao valor patrimonial
Perceba que o Preço Sobre Valor Patrimonial (P/VP) é um indicador fundamental para avaliar se as cotas do fundo estão subvalorizadas ou supervalorizadas.
O VIUR11 está negociado com um desconto grande em relação ao seu valor patrimonial de 27%, quando comparamos a cotação de R$6,46 em 05/09/24 com o Valor Patrimonial de R$8,84
Perceba que o fundo possui um desconto muito grande em comparação com os pares:
Porque o PVPA do VIUR11 é tão descontado comparado com os pares?
Baixa liquidez em bolsa
Um dos fatores que pode prejudicar a precificação maior do fundo é a baixa liquidez em mercado. Negociando cerca de R$250 mil por mês, esta negociação é baixa principalmente para recomendações por grandes casas de análise ou investimentos de grandes investidores institucionais como fundos.
Podemos chamar ele de small caps de FII considerando isso.
Mas para investidores pessoa física com objetivo de investimento de lingo prazo, creio que este volume baixo não configura um impedimento, apesar de ter de ser pontuado e observado.
Alta concentração em poucas empresas (Ânima)
O PVPA descontado também reflete a desconfiança do mercado em relação ao fundo, devido à concentração em ativos do setor educacional, que pode enfrentar desafios em momentos de incerteza econômica.
Podemos observar que 50% de sua renda vindo da Ânima.
Dois mitigadores desta concentração são:
1) O fundo tem contratos atípicos de longo prazo com a Anima e 46% dos contratos só vencem em 2036. A renovação e reajuste ocorre em julho pelo IPCA
2) E a empresa Ânima possui ações listadas em bolsa B3 e uma boa capitalização e balanço forte, por isso entendo que é menos sujeita a ficar inadimplente.
Exposição ao Rio Grande do Sul - mas as enchentes nao afetaram seus imóveis !
Outro fator que pode ter pesado no fundo é sua exposição no estado do Rio Grande do Sul, impactado pelas enchentes.
Quanto a isso, a gestão dos fundos disse que os imóveis, que são locados pela empresa de educação listada em bolsa Ânima não foram impactados: A Ânima Porto Alegre (RS) e Ânima Canoas (RS), que representam 45% do portfólio do VIUR11, não foram diretamente afetados pelas chuvas e, até o momento, não apresentam nenhum dano material à propriedade.
Alavancagem financeira ! aqui está o maior causador do desconto (e o maior risco) na minha opinião !
Um dos principais motivos, creio eu, da queda do fundo este ano está no fato de que ele possui dívida (alavancagem financeira).
O índice de alavancagem Passivo/Ativo é de 34%.
O fundo apresenta uma alavancagem elevada, o que significa que uma parte considerável dos seus ativos foi adquirida com dívidas.
Em um cenário de aumento das taxas de juros, como o observado em 2024, isso aumenta o risco percebido pelos investidores, já que o fundo terá que arcar com custos financeiros maiores
O VIUR11 fechou seu patrimônio líquido em R$244 milhões, enquanto suas participações em ativos imobiliários totalizaram R$345 milhões.
O Fundo possui R$ 113 milhões em obrigações referentes a aquisições de imóveis a prazo dos quais 96% (R$108milhões) referem-se a um CRI com a Ânima com vencimento em março de 2033.
Como tivemos uma perspectiva de Selic subindo ao longo dos últimos meses, com a deterioração fiscal colocando em xeque novas quedas de juros e já colocando na curva uma alta expressiva para os juros até o final do ano, o fundo sofreu mais, considerando sua alavancagem.
Ainda assim, ressalto que o retorno alto já considera o resultado financeiro com uma Selic alta.
O Vinci Imóveis Urbanos FII informou em março de 2024 a assinatura da renegociação dos termos do CRI Ânima
O objetivo desta renegociação foi estender o horizonte de caixa disponível, proporcionando maior estabilidade e flexibilidade operacional.
As mudanças incluem uma extensão no prazo de caixa do Fundo até março de 2025, sem gerar uma redução na expectativa de resultado a ser distribuído nos próximos meses.
A combinação resultou em um aumento de 1,6% no valor presente da dívida.
Sim, a dívida é alta, mas o FII paga hoje um yield de IPCA+9%, ante uma dívida de IPCA+6% que incide sobre 33% do seu ativo.
Upside nos proventos é possível
Acredito que o resultado financeiro futuro deva melhorar dado que a expectativa do relatório Focus, que reúne o consenso dos economistas, é de queda de juros Selic para o ano que vem.
Perceba que o pagamento atual está na faixa inferior estimada pela gestora do fundo:
A Gestora: Vinci Partners
A Vinci Partners é uma gestora de investimentos alternativos, reconhecida por sua sólida atuação no mercado financeiro e profundo entendimento da economia brasileira.
Fundada em 2009, foi criada por um grupo de gestores com vasta experiência nos mercados de capitais e financeiro. Atualmente, a Vinci se destaca como uma das maiores gestoras independentes do Brasil, administrando mais de R$ 58 bilhões em ativos (AuM).
A empresa opera em diversas estratégias de investimento, que incluem Private Equity, Infraestrutura, Real Estate, Crédito, Ações, Multimercado e Soluções de Investimentos.
Cada uma dessas áreas funciona de maneira independente, mas também integradas, gerando sinergias que fortalecem seus resultados. Esse modelo diversificado oferece flexibilidade e uma abordagem adaptada às diferentes demandas do mercado.
Além disso, a Vinci Partners é conhecida por adotar uma gestão eficiente e ética, com foco na criação de valor de longo prazo para seus clientes.
Vantagens do VIUR11:
1. Desconto Patrimonial: A cota do VIUR11 estava sendo negociada a R$ 6,57 no final de julho, um desconto de quase 27% em relação ao valor. Isso representa uma oportunidade interessante para investidores que buscam adquirir cotas a preços abaixo do valor intrínseco dos ativos do fundo.
2. Dividend Yield Atraente: Com um dividend yield anualizado de 12,4%, o VIUR11 oferece retornos superiores à média do mercado, tornando-se uma opção interessante para investidores que buscam geração de renda passiva.
3. Locatários Sólidos e Contratos Atípicos: Com locatários de renome e contratos de longo prazo, o fundo tem uma estabilidade significativa em sua receita, reduzindo o risco de inadimplência ou vacância.
4. Diversificação Geográfica e Setorial: O fundo possui imóveis em estados diferentes e em setores diversos, como educação, saúde e varejo, o que reduz a exposição a riscos específicos de um único setor ou região.
5. Reserva de Lucros Não Distribuídos: O fundo possui uma reserva de resultados que permite manter a distribuição de dividendos, mesmo em períodos de menor geração de receita, oferecendo mais segurança para o investidor.
Riscos do investimento
Todo investimento carrega riscos, e o VIUR11 não é exceção. Abaixo estão alguns dos principais riscos associados ao fundo:
1. Vacância e Inadimplência: Apesar da taxa de ocupação estar em 97%, qualquer aumento significativo na vacância ou inadimplência poderia impactar negativamente a distribuição de dividendos. No entanto, a diversificação de locatários ajuda a mitigar esse risco.
2. Risco de Liquidez: O volume diário de negociação das cotas do VIUR11 na B3 tem sido de R$ 250 mil. Embora o fundo possua uma base de mais de 50 mil cotistas, um investidor que deseje vender grandes volumes de cotas pode enfrentar dificuldades em momentos de menor liquidez no mercado.
3. Cenário Econômico: A volatilidade no cenário macroeconômico, tanto no Brasil quanto no exterior, pode impactar negativamente a valorização das cotas do fundo. Mudanças nos índices de inflação (IGP-M, IPCA), usados como base para reajuste dos contratos, também podem afetar a receita do fundo.
4. Endividamento: O fundo possui obrigações a prazo relacionadas à aquisição de imóveis, somando aproximadamente R$ 113 milhões. Caso o cenário econômico se deteriore, o pagamento dessas obrigações pode representar um desafio financeiro.
5. Riscos de desvalorização dos imóveis devido à instabilidade econômica, doméstica ou internacional, além de destacar o impacto de mudanças setoriais no setor imobiliário. Isso complementa a análise de riscos já mencionada no relatório.
6. O fundo imobiliário VIUR11 tem uma exposição muito pequena à Americanas, representando cerca de 1% da receita do fundo. Portanto, o impacto da crise financeira da Americanas sobre o VIUR11 é considerado mínimo.]
RISCOS SÃO MEDIDOS (E APROVEITADOS), NÃO ELIMINADOS !!!!
Valuation e Upside calculados:
Como você deve ter percebido, este é um FII ALAVANCADO.
O fundo tem cerca de R$110 milhões de endividamento líquido, principalmente por meio de um CRI com a sua própria locatária principal, a Ânima, recentemente renegociados a uma taxa de IPCA+6%.
Isto é, para mim, o principal motivo do seu alto desconto em bolsa frente ao valor patrimonial.
Nestes casos, entendo que precisamos fazer contas para entender bem onde estamos nos metendo.
Primeiro fato a considerar é: a dívida cresce por IPCA, mas os imóveis são alugados em contratos atípicos e longos também corrigidos pelo IPCA. Ou seja, a receita crescerá mais que a despesa, afinal, a receita incide sobre o TOTAL do ativo (hoje são R$350 milhões em ativos imobilizados), enquanto a despesa incide sobre a dívida (R$109 milhões).
Este fato, por si, passa certa “tranquilidade” de que os fluxos de pagamento e recebimentos são CASADOS em taxas e prazos de pagamento.
O segundo ponto, portanto é calcular. Abaixo coloco o valor dos prédios no balanço descontados da dívida (R$350 mm – R$109 mm ) só aí já temos R$241 milhões, que comparam-se aos R$174 milhões de valor de mercado, um upside de 39%
Valor do ativo imobilizado (imóveis) - dívida | R$ 241 |
Valor de mercado | R$ 174 |
Potencial de valorização | 39% |
Mas os imóveis, além de terem seu valor de venda, estão gerando caixa, pois são alugados, e por isso temos de considerar também o valor presente destes fluxos de caixa. Abaixo apresento o cálculo do fluxo de caixa projetado:
Adicionando o valor do fluxo de caixa aos imóveis temos um potencial de até 85% !
Ressalto que isto é uma projeção e pode não se concretizar, mas são os cálculos que conferem a margem de segurança para indicar a recomendação deste FII.
Recomendo COMPRA com 1,5% do patrimônio total do cliente
Recomendo a compra do VIUR11 para investidores que buscam uma combinação de valorização patrimonial e geração de renda via dividendos.
O fundo apresenta uma gestão eficiente, portfólio robusto e está sendo negociado com um desconto significativo em relação ao valor patrimonial.
O VIUR11 se destaca como um fundo imobiliário atrativo para investidores que buscam um alto retorno via dividendos, além de desconto patrimonial relevante.
A diversificação de imóveis, locatários e setores, combinada com contratos de longo prazo e locatários sólidos, oferece segurança e previsibilidade na geração de receitas.
É importante considerar os riscos associados ao fundo, como vacância, inadimplência e mudanças no cenário econômico.
Para investidores de longo prazo, que buscam exposição ao mercado imobiliário com foco em geração de renda, o VIUR11 pode ser uma excelente adição à carteira, desde que o investidor esteja ciente dos riscos e disposto a mantê-lo em períodos de volatilidade.
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Cristiane Fensterseifer – CNPI, CGA e consultora CVM de investimentos no www.investe10.com.br
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A newsletter diário da analista apenas comenta fatos do mercado diário e nada no diário analista é ou deve ser encarado como uma recomendação de investimento.
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Data de elaboração 16/9/24
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