A MRV Engenharia e Participações (MRVE3), conhecida por sua atuação no mercado de habitação popular, se deparou com obstáculos como prejuízos, alto endividamento e um mercado imobiliário instável o que fez seu valor de mercado derreter:
Negociada a R$3 BI de valor de mercado. Com queda de 70% das máximas, muitos argumentam que ela está barata demais para ignorar.
A MRV tem apresentado sinais promissores de recuperação, com foco em desalavancagem, geração de caixa e aprimoramento operacional o que inspira confiança naqueles otimistas com a ação !
Desempenho Financeiro Recente melhorou:
A MRV reportou um prejuízo consolidado de R$ 13 milhões no terceiro trimestre de 2024, uma redução significativa em relação ao prejuízo do ano anterior.
A receita líquida da MRV no 3T24 atingiu R$ 2,4 bilhões, um aumento de 24% em comparação ao mesmo período do ano anterior.
O EBITDA também apresentou um crescimento robusto de 161%, alcançando R$ 323 milhões.
Ou seja: A empresa está conseguindo aumentar suas vendas e melhorar sua eficiência operacional.
Geração de Caixa Robusta, mas com Ressalvas:
Recém divulgada a geração de caixa em 2024 de R$ 422 milhões nas operações brasileiras veio trazer alívio.
Só no 4 trimestre, a empresa gerou R$ 370 milhões em caixa.
Entretanto, parte desse resultado se deve à venda de créditos acima do previsto, o que sugere um fluxo de caixa operacional mais fraco. (cerca de R$ 280 milhões).
A geração total de fluxo de caixa da MRV, excluindo os swaps, transações de recebíveis e a mudança nas regras do CEF, deve ser mais próxima de R$ 21 milhões - mesmo muito menor que os R$370 mm com estes outros efeitos, já é uma recuperação da queima de caixa nos outros trimestres de 2024.
Mas o operacional também ajudou:
A MRV Incorporação, principal subsidiária da empresa, registrou um volume histórico de vendas líquidas em 2024, alcançando R$ 10 bilhões, um aumento de 17,4% em relação a 2023. No último trimestre do ano, as vendas somaram R$ 2,6 bilhões.
Os lançamentos da MRV totalizaram R$ 9,6 bilhões em 2024, um crescimento expressivo de 66,5% em relação ao ano anterior.
As margens de vendas ficaram em 34% no 4T24 segundo o Neofeed.
Pilares para a Recuperação
A MRV está implementando uma estratégia abrangente para garantir sua recuperação e crescimento sustentável:
Combate à Alavancagem:
A alta alavancagem é um dos principais desafios da MRV.
A empresa tem uma dívida líquida considerável, que alcançou R$ 8 bilhões, o que deixa seu EV, VALOR DA FIRMA (valor de mercado + dívida líquida) em R$11 bilhões.
A dívida liquida/Ebitda de 12 meses estava em 2,5x no 3T24 e o OBJETIVO É QUE ESTA MÉTRICA DE ENDIVIDAMENTO SEJA PRÓXIMO DE ZERO.
Para reduzir esse endividamento, a MRV está vendendo ativos da Resia, sua subsidiária nos EUA com foco em empreendimentos multifamily, ou residencial para renda, que está em "hibernação" e terá 7 projetos para locação colocados a venda.
A expectativa é gerar US$ 800 milhões até 2026 com as vendas de ativos nos EUA. Isso significam cerca de R$4,8 bilhões ou mais da metade do endividamento líquido quitado.
A Resia já deu início ao seu plano de desinvestimento e desalavancagem com a venda do terreno Marvida no Texas anunciado há 4 semanas pelo Valor Geral de Venda de US$ 7,5 milhões.
Esse valor, aliado aos US$ 37 milhões referentes ao recebimento da venda do Empreendimento Old Cutler (vendido no 3T24 e recebido em 04/10/24) reforçam a trajetória de desalavancagem da Resia em US$ 44 milhões, quantia equivalente a aproximadamente R$ 278mi.
As vendas também devem ajudar a parar de drenar caixa , uma vez que a operação da Resia consumia caixa da MRV anualmente.
Otimização Operacional:
A MRV está simplificando suas operações, reduzindo o número de cidades onde atua e diminuindo sua exposição ao mercado americano.
Essa estratégia visa melhorar a eficiência operacional e a rentabilidade da empresa.
Perspectivas
As perspectivas para a MRV dependem de sua capacidade de executar sua estratégia de recuperação e navegar pelas incertezas do mercado imobiliário:
Projeções Positivas para 2025:
A MRV projeta um lucro líquido entre R$ 700 milhões e R$ 850 milhões para suas operações principais no Brasil em 2025.
A empresa também espera um crescimento de 12% na receita líquida.
Parece barata em múltiplos, mas o que não está no Brasil ?
A ação MRVE3 está sendo negociada com um desconto significativo em relação ao seu valor patrimonial, com um P/VP de 0,44 abaixo das pares setoriais que atuam no mesmo segmento de renda
Mas este desconto fica fácil de entender e compreensível quando vemos que o retorno sobre o capital - ROIC - dela é muito inferior ao das pares, um conjunto de margem bruta até 10 pontos menor que algumas pares e elevado endividamento
Com um P/L estimado em 2025 de 4x e EV /Ebitda de 5 vezes ela está em linha com o setor - para fins de comparação:
Dentro do nicho de construtoras de baixa renda
a Cury negocia a P/L de 6x e Ev/Ebitda de 5x para o ano, só que com um endividamento muito menor e
Direcional, DIRR3 a 6x P/L e 4x Ev/Ebitda 2025
A MRV tem meta de chegar em receita líquida de R$ 10bi (acho factível dadas as vendas divulgadas) com margem bruta de 35% (ante 34% atual) - isso levaria a um lucro de cerca de R$ 1,5bi ou um P/E de 2x, talvez para 2026 , mas isso depende dos planos darem certo nas vendas de ativos , no lado operacional e também do cenário macro brasileiro.
shorts elevados fazem pressão exagerada e isso pode virar um short squeeze:
Quase 30% do free float (ações em circulação) de MRV estão shorteadas, ou seja, estão alugadas e vendidas por investidores apostando na queda do papel.
Se a empresa mostrar força operacional e de resultados e / ou as condições macroeconômicas melhorarem, fazendo suas ações subiram, isso pode destravar um movimento comprador chamado short squeeze no papel, que é quando investidores que estão short tem de comprar ações no mercado para devolver o aluguel.
Risco de Alavancagem É O VILÃO NÚMERO 1:
A alta alavancagem da MRV aumenta seus custos financeiros e a expõe ao risco de inadimplência em caso de deterioração do cenário econômico.
Fazendo uma conta simplificada:
Dívida liquida total 3T24 = R$8 bi
(-) Vendas de ativos Resia = R$5 bi
Divida líquida sem Resia = R$3 bi
Geração de caixa OPRACIONAL ESTIMADA ANUAL = R$ 600 bi
Dívida líquida / geração de caixa - 5x
Ainda assim, são cerca de 8 anos de geração de caixa operacional estimada para quitar a dívida líquida APÓS venda de ativos da Resia. é bastante tempo.
Vale lembrar que apesar da melhora no 4T24 recém divulgada a geração de caixa operacional da MRV dos últimos anos foi sofrível:
Cenário Macroeconômico é o VILÃO NÚMERO 2 NA MINHA OPINIÃO:
O desempenho da MRV é sensível às condições macroeconômicas, como taxas de juros, inflação e crescimento do PIB.
Um cenário macroeconômico favorável, com juros baixos e crescimento econômico estável, seria positivo para a empresa.
A MRV é altamente dependente de programas habitacionais do governo, como o Minha Casa Minha Vida. A taxa de juros destes programas, por exemplo. está blindada do aumento da Selic até o momento, diferentemente dos financiamentos imobiliários para rendas mais altas.
Outros riscos:
A MRV possui operações internacionais, principalmente nos EUA, o que a expõe a flutuações cambiais. A desvalorização do real em relação ao dólar pode impactar negativamente os resultados da empresa.
MRV é altamente dependente de programas habitacionais do governo, como o Minha Casa Minha Vida. Mudanças nessas políticas podem reduzir a demanda por seus produtos.
A indústria da construção civil é cíclica e sensível a flutuações na economia. Uma recessão econômica pode impactar negativamente a demanda por imóveis
CONCLUSÃO: AINDA NÃO ENTRA NA CARTERIA, CONTINUA NO WATCHLIST
Apesar de acreditar que a empresa está barata em múltiplos e tenha de fato mostrado uma melhora nas operações e condições para um turnaround, sua alta alavancagem e a dependência de programas governamentais ME AFASTAM DE ACRESCENTAR ELA NA CARTEIRA RECOMENDADA ALL IN ONE por enquanto, por considerar que há oportunidades no mercado que também tem upside alto, mas com menor risco e menor sensibilidade a juros/dependência de programas governamentais.
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Abraços
Cristiane Fensterseifer – CNPI, CGA e consultora CVM de investimentos no www.investe10.com.br
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